Не покупай квартиру в Барселоне, пока не прочитаешь этот пост

Квартира понравилась. Район подходит, балкон красивый, продавец торопит: «Есть ещё покупатели, лучше внести резерв сегодня».

Но самые дорогие сюрпризы часто не видны на просмотре. Они находятся в документах: долгах дома, технических заключениях и условиях использования недвижимости.

Вот пять вещей, которые я советую проверить до того, как вносить деньги.

1. Туристическая лицензия: за что вы доплачиваете?

Если квартиру продают «с туристической лицензией», не воспринимайте это как гарантию дохода на много лет.

Нужно проверить действительность разрешения, возможность продолжения деятельности после покупки и порядок оформления смены владельца.

Кроме того, Барселона объявила о намерении не продлевать действующие разрешения на туристические квартиры в 2028 году. Поэтому рассчитывать стоимость покупки исходя из бессрочной туристической аренды нельзя. Информация мэрии Барселоны

Прежде чем доплачивать за лицензию, посчитайте, что именно она даёт сегодня и сколько квартира стоит без неё.

2. Асбест: свежий ремонт не расскажет о состоянии дома

Для недвижимости в Каталонии, построенной до 2002 года, действует требование передавать при продаже сертификат о наличии или отсутствии асбеста.

Но здесь есть важная деталь: по опубликованным разъяснениям Agència de Residus de Catalunya, базовый сертификат подтверждает прежде всего наличие или отсутствие видимого асбеста. Если документ выдан на отдельную квартиру, он относится именно к ней, а не автоматически ко всему дому. Разъяснения ведомства

Поэтому одного документа на квартиру недостаточно, чтобы сделать вывод о крыше, общих трубах и других элементах здания.

Запросите сертификат заранее и выясните, что именно осматривали. Если асбест обнаружен, нужно понять его состояние, необходимость работ и возможные расходы.

3. Энергосертификат: смотрите дальше красивой буквы

Класс F или G указывает на низкую энергоэффективность по соответствующему показателю. Это повод внимательнее проверить окна, отопление, охлаждение и теплоизоляцию. Как устроена энергетическая классификация — IDAE

При этом сертификат не предсказывает ваш счёт за электричество: расходы зависят и от оборудования, и от того, как вы пользуетесь квартирой.

Я советую смотреть рекомендации в самом документе и оценивать стоимость необходимых улучшений.

Для переговоров о цене полезнее конкретная смета на работы, чем просто аргумент «здесь плохой энергетический класс».

4. Расходы и долги: цена квартиры — только начало

До покупки нужно разобраться как минимум с тремя платежами:

• IBI — ежегодный налог на недвижимость. Запросите последний оплаченный счёт и сведения о задолженности.

• Comunidad — регулярные взносы на содержание дома. Уточните сумму, периодичность и что в неё входит.

• Derramas — дополнительные сборы, например на ремонт фасада, крыши или лифта. Проверьте утверждённые работы и график платежей.

Особенно важно прочитать последние протоколы собраний собственников. Фраза «долгов нет» ещё не означает, что через несколько месяцев не придётся оплачивать уже запланированный ремонт.

В Каталонии квартира отвечает по определённым долгам перед сообществом собственников за истекшую часть текущего года и четыре предыдущих года. Поэтому справка о задолженности — существенный документ сделки. Статья 553-5 Гражданского кодекса Каталонии

По IBI также предусмотрена привязка задолженности к недвижимости в рамках установленной законом ответственности. Это не стоит упрощать до фразы «все долги автоматически переходят покупателю», но проверять их обязательно. Статья 64 закона о местных финансах

5. ITE: «дом прошёл проверку» — ещё не весь ответ

Для жилых зданий в Каталонии по общему правилу техническая проверка требуется при достижении 45 лет. Запросите сам отчёт ITE и сертификат пригодности здания — certificat d’aptitud.

Срок сертификата помогает понять результат:

• 10 лет — дефектов нет либо обнаружены небольшие недостатки.

• 6 лет — выявлены значительные недостатки; предусмотрены контрольные проверки.

• 3 года — выявлены серьёзные или очень серьёзные недостатки, приняты необходимые защитные меры и требуется дальнейший контроль.

Это не сроки, до которых можно просто забыть о ремонте. Нужно читать заключение, проверять выполненные работы и понимать, какие расходы ещё предстоят. Официальные пояснения Generalitat об ITE

Вы покупаете квартиру вместе с участием в расходах всего дома. Даже если внутри только что сделали ремонт.

КАК Я МОГУ ВАМ ПОМОЧЬ

Меня зовут Анастасия Попрыгина. Я дипломированный риэлтор с практикой в Барселоне и сопровождаю покупку недвижимости — от выбора объекта до завершения сделки.

Помогаю разобраться в документах, выявить вопросы, требующие юридической или технической проверки, и оценить будущие расходы до подписания обязательств.

Нашли квартиру? Начнём с консультации до внесения резерва. Разберём вашу задачу и то, что нужно проверить именно в этом объекте.

Покупка должна радовать не только в день получения ключей.